Ferienwohnungen
aus steuerlicher Sicht
Die Vermietung von Immobilien ist steuerlich attraktiv. Geringe Zinsen und der
Mangel an Anlagealternativen haben zu einem Immobilienboom geführt.
Gerade Ferienwohnungen können dabei interessant sein. Die Vermietung einer
Ferienwohnung funktioniert aus steuerlichem Blickwinkel ähnlich wie eine
dauerhafte Vermietung an feste Mieter. Es bestehen jedoch auch wichtige
Unterschiede, die einer genauen Betrachtung bedürfen.
Einkunftserzielungsabsicht
Wesentliche Voraussetzung für die steu-
erliche Anerkennung einer Ferienwohnung
ist der Einkunftserzielungsabsicht. Diese
liegt immer dann vor, wenn nachgewiesen
werden kann, dass die Ferienwohnung nicht
selbst genutzt wird. Dieser Nachweis kann
z. B. derart erfolgen, dass die Vermietung
durch einen Vermittler erfolgt und die Selbst-
nutzung vertraglich ausgeschlossen ist.
Folge der Annahme der Einkunftserzie-
lungsabsicht ist, dass die Werbungskosten
voll abgezogen werden können und Verlus-
te anerkannt werden. Andernfalls spricht
das Finanzamt von steuerlicher Liebhabe-
rei. Vorsicht ist auch dann geboten, wenn
die ortsüblichen Vermietungszeiten um
mindestens 25 % unterschritten werden.
Selbstnutzung nicht auszuschließen
Ist die Selbstnutzung nicht auszuschlie-
ßen, liegt grundsätzlich keine Einkunftser-
zielungsabsicht vor. Dies ist z. B. der Fall,
wenn die Vermietung nicht durchgehend
oder in Eigenregie erfolgte. Auch die zuvor
beschriebene Unterschreitung der ortsüb-
lichen Vermietungszeit oder eine zeitnahe
Veräußerung (innerhalb von 5 Jahren) füh-
ren zu dieser Folge. Es ist dann zu prüfen,
ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.
Diese Prüfung macht eine sogenannte To-
talüberschussprognose notwendig. Hier-
durch kann der Nachweis geführt werden,
dass eine Einkunftserzielungsabsicht vor-
liegt. Die Einkunftserzielungsabsicht liegt
vor, wenn über einen Zeitraum von 30 Jah-
ren – beginnend ab Bau bzw. Kauf – ein
sogenannter Totalüberschuss erzielt wird.
Dabei werden die Einnahmen und Ausga-
ben geschätzt. Wird kein Totalüberschuss
erzielt, werden die Verluste nicht anerkannt.
Bei teilweiser Selbstnutzung ist der Abzug
der Werbungskosten vollständig möglich,
wenn die Kosten nur mit der Vermietung
zusammenhängen. Dies gilt für die End-
reinigung nach erfolgter Vermietung, Ver-
mietungsprovisionen oder Inserate. Alle
weiteren Kosten wie Schuldzinsen oder
Abschreibungen sind aufzuteilen und nur
bezogen auf die Vermietungstage abzieh-
bar.
Ausschließliche Selbstnutzung
Wird die Ferienimmobilie ausschließlich
selbst genutzt, werden keine Einkünfte er-
zielt und eine steuerliche Berücksichtigung
der Aufwendungen ist nicht zulässig.
Ferienwohnung als Gewerbebetrieb
In Ausnahmefällen kann die Vermietung
der Ferienwohnung als Gewerbebetrieb
eingestuft werden. Dieses Risiko besteht
beispielsweise, wenn Sie umfangreiche
Zusatzdienstleistungen für Ihre Mieter an-
bieten. Es muss dann z. B. eine Vergleich-
barkeit mit einem Hotel möglich sein. Hinzu
kommen muss, dass die Ferienwohnung
in einem reinen Feriengebiet liegt und mit
anderen Ferienwohnungen eine einheit-
liche Wohnanlage bildet. In diesem Fall
fällt neben der Einkommensteuer unter
Umständen eine Gewerbesteuer auf den
Gewinn an.
Umsatzsteuer
Die Vermietung einer Ferienimmobilie führt
dazu, dass der Vermieter umsatzsteuer-
rechtlich Unternehmer wird.
Ausreichend ist hier eine Einnahmeerzie-
lungsabsicht. Es ist nicht relevant, ob es
sich nur um eine gelegentliche Vermietung
handelt oder eine Einkünfte- bzw. Gewinn-
erzielungsabsicht vorliegt. Das Umsatz-
steuerrecht kennt den Begriff der Liebha-
berei nicht.
DAS QUARTAL 4.15
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Themen im Fokus
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