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DER MONAT 12.15
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In diesemMagazin berichten wir über neue Gesetze und Ge
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Quelle für den Inhalt von DER MONAT 12.15: Blitzlicht 12/2015. Herausgeber: DATEV eG, 90329 Nürnberg
Außerordentliche Kündigung
eines Mietverhältnisses wegen
Zahlungsrückständen in der
Verbraucherinsolvenz des Mieters
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs
kann einemMieter wegen Mietrückständen
auch dann fristlos gekündigt werden, wenn
er sich in einem Insolvenzverfahren befin-
det, der Treuhänder aber die Freigabe des
Mietverhältnisses erklärt hat.
In dem entschiedenen Fall hatte der Mie-
ter seit März 2009 die Miete nicht gezahlt.
Im Juni 2010 wurde über das Vermögen
des Mieters das Verbraucherinsolvenzver-
fahren eröffnet. Bereits im Juli 2010 erklär-
te die Treuhänderin die Freigabe des Miet-
verhältnisses. Der Vermieter kündigte das
Mietverhältnis nach der Freigabeerklärung
der Treuhänderin unter Berufung auf die
auch bereits vor Insolvenzeröffnung auf-
gelaufenen Mietrückstände. Der Mieter
berief sich auf die Kündigungssperre des
Insolvenzrechts, nach der der Vermieter
ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungs-
verzugs kündigen darf, der in der Zeit vor
der Eröffnung des Insolvenzverfahrens
eingetreten ist.
Nach Auffassung der Richter entfällt die
Kündigungssperre des Insolvenzrechts
mit der Freigabeerklärung der Treuhän-
derin. Eine außerordentliche Kündigung
kann folglich auch auf Mietrückstände
gestützt werden, die vor Eröffnung des In-
solvenzverfahrens aufgelaufen waren. Die
Kündigungssperre dient dem Schutz der
Insolvenzmasse und gerade nicht dem per-
sönlichen Schutz des bei Insolvenzantrag-
stellung im Zahlungsverzug befindlichen
Mieters. Mit der Freigabeerklärung fällt das
Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis
der Vertragsparteien zurück, so dass eine
Kündigung auch wegen Mietrückständen,
die vor der Eröffnung des Insolvenzverfah-
rens aufgelaufen sind, möglich ist.
Überprüfung der Miethöhe
zum 01.01.2016 bei verbilligter
Vermietung
Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen
sowohl an Angehörige als auch an fremde
Dritte beträgt die Grenze 66 % der ortsüb-
lichen Marktmiete. Deshalb ist Folgendes
zu beachten:
●
●
Beträgt die vereinbarte Miete mindes-
tens 66 % der ortsüblichen Marktmiete,
dann sind die mit den Mieteinnahmen zu-
sammenhängenden Werbungskosten voll
abzugsfähig.
●
●
Liegt der Mietzins unterhalb von 66 %
der ortsüblichen Marktmiete, können die
Aufwendungen nur entsprechend dem
entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend
gemacht werden.
●
●
Aus diesem Grund sollten bestehende
Mietverträge kurzfristig darauf geprüft
werden, ob sie den üblichen Konditionen
entsprechen und auch so durchgeführt
werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden
Nebenkosten. Insbesondere sollte die Höhe
der Miete geprüft und zum 01.01.2016 ggf.
angepasst werden. Dabei empfiehlt es sich,
nicht bis an die äußersten Grenzen heran-
zugehen. Eine Totalüberschussprognose
ist in allen Fällen nicht mehr erforderlich.
●
●
Bei der Höhe der Miete kommt es zwar
auf die 66 %-Grenze an, aber der Mietver-
trag muss insbesondere bei Vermietung an
Angehörige einem Fremdvergleich (Vermie-
tung an fremde Dritte) standhalten, weil er
sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird.
Die Mieten und Nebenkosten sollten von
den Angehörigen pünktlich bezahlt werden.
Grundstückseigentümer / Mieter
