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HSP NEWS
Mietrecht: Schriftform sollte bei
jeder Mieterhöhung eingehalten
werden
Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine
wesentliche und dem Schriftformzwang
unterfallende Vertragsänderung dar. Dies
gilt zumindest dann, wenn die Miethöhe
für den Zeitraum von mehr als einem Jahr
geändert wird und nicht jederzeit vom Ver-
mieter widerrufen werden kann. Das hat der
Bundesgerichtshof entschieden.
Nach Auffassung des Gerichts muss bei
einer solchen Änderung des Mietvertrags
die Schriftform auch bei einer geringfügi-
gen Änderung der Miete gewahrt werden.
Die Höhe des Mietzinses ist ein wesentli-
cher Bestandteil eines Mietvertrags. Davon
hängt ab, ob der Vermieter einem Mieter
wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kün-
digung aussprechen darf. Hierzu kann der
Vermieter auch dann berechtigt sein, wenn
der Mieter über längere Zeit eine geringfü-
gige Erhöhung der Miete nicht beachtet.
Darüber hinaus kann kaum festgelegt
werden, wann eine Erhöhung der Miete als
unerheblich einzustufen ist. Deshalb ist der
Mieter nicht daran gehindert, sich nach
Treu und Glauben auf einen Mangel der
Schriftform zu berufen und deshalb das ur-
sprünglich bis zu einem späteren Zeitpunkt
befristete Mietverhältnis vorzeitig unter Ein-
haltung der gesetzlichen Kündigungsfrist
ordentlich zu kündigen. Die Berufung auf
einen Mangel der Schriftform ist nur dann
ausgeschlossen, wenn die vorzeitige Kün-
digung des Mietvertrags für den Vermieter
untragbar wäre.
Geplante Sonderabschreibung für
den Neubau von Mietwohnungen
in Ballungsgebieten
Mit der Einführung einer zeitlich befristeten
Mieter/Vermieter/Grundstückseigentümer
DER MONAT 5.16
Newsdienst
Aktuelles aus den Bereichen Steuern, Recht und Wirtschaft im Monat Mai 2016.
Vorsteuerabzug für Unternehmens
gründer begrenzt
Der Gesellschafter einer noch nicht gegrün-
deten GmbH ist hinsichtlich einer beabsich-
tigten Unternehmenstätigkeit der GmbH
nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Der
Bundesfinanzhof hat wegen der rechtlichen
Eigenständigkeit der GmbH den Vorsteuer-
abzug abgelehnt.
Der Kläger war Arbeitnehmer, der über eine
noch zu gründende GmbH eine unterneh-
merische Tätigkeit aufnehmen wollte. Der
Kläger ließ sich durch eine Unternehmens-
beratung und einen Rechtsanwalt beraten.
Die GmbH-Gründung blieb aber aus.
Zwar hätte selbst für den Fall einer er-
folglosen Unternehmensgründung eine
Berechtigung zum Vorsteuerabzug vorge-
legen, wenn er die Absicht gehabt hätte,
ein Unternehmen zu erwerben, um es als
Einzelunternehmer zu betreiben.
Ein Vorsteuerabzug wäre auch möglich,
wenn ein Gesellschafter Vermögensgegen-
stände erwirbt, um diese auf die GmbH zu
übertragen. Es läge ein Investitionsum-
satz vor, wenn der Gesellschafter z. B.
ein Grundstück erwirbt, um es dann in die
GmbH einzulegen.
Die bezogenen Beratungsleistungen des
Klägers waren aber nicht übertragungsfä-
hig. Somit kam ein Vorsteuerabzug nicht
in Betracht.
Personengesellschaft kann um
satzsteuerlich Organgesellschaft
sein
Ist eine juristische Person (z. B. GmbH) fi-
nanziell, organisatorisch und wirtschaftlich
in ein anderes Unternehmen eingegliedert,
ist sie selber nicht Unternehmerin (sog.
Organgesellschaft); ihre Umsätze werden
dem Unternehmen, in das sie eingegliedert
ist (sog. Organträger), zugerechnet. Umsät-
ze zwischen Organträger und Organgesell-
schaft unterliegen als sog. Innenumsätze
nicht der Umsatzsteuer.
Der Bundesfinanzhof erweitert aufgrund
unionsrechtlicher Vorgaben den Kreis
möglicher Organgesellschaften in be-
stimmten Fällen auf Personengesellschaf-
ten. Wann eine Personengesellschaft Or-
gangesellschaft sein kann, ist zwar noch
nicht endgültig geklärt. Sie ist aber jeden-
falls dann finanziell in ein anderes Unter-
nehmen eingegliedert mit der möglichen
Folge einer umsatzsteuerlichen Organ-
schaft, wenn an der Personengesellschaft
neben dem Organträger nur Personen be-
teiligt sind, die ebenfalls in das Unterneh-
men des Organträgers finanziell eingeglie-
dert sind.
Die Änderung der Rechtsprechung hat
erhebliche Auswirkungen insbesondere
auf die sog. typische Ein-Personen-GmbH
& Co. KG.
Es bleibt abzuwarten, wie die Finanz-
verwaltung auf die Rechtsprechungsän-
derungreagiert, insbesondere in welchem
Umfang sie Übergangsregelungen schafft.
Umsatzsteuer
Beispiel
A ist alleiniger Kommanditist der A
GmbH & Co. KG. Außerdem ist er allei-
niger Gesellschafter und Geschäfts-
führer der Komplementär-GmbH, die
nicht am Vermögen der KG beteiligt
ist. A vermietet an die KG das Grund-
stück, auf dem diese ihren Betrieb un-
terhält.
A ist als Vermieter Unternehmer. Die
KG ist in das Vermietungsunterneh-
men des A finanziell eingegliedert, da
dieser zu 100 % an der KG und der A
GmbH beteiligt ist. Die KG ist organi-
satorisch eingegliedert, da A sowohl
im Vermietungsunternehmen als auch
als Geschäftsführer der Komplemen-
tär-GmbH in der KG das tägliche Ge-
schäft beherrscht. Die wirtschaftliche
Eingliederung ergibt sich daraus, dass
A der KG das Grundstück überlässt. A
hat als Organträger die Umsätze der
KG als Organgesellschaft zu versteu-
ern, ihm steht allerdings auch die Vor-
steuer der KG zu.
