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HSP NEWS
Bei gemischt genutzten Grund
stücken ist der Vermieter zur
Kostentrennung verpflichtet
Bei einem gemischt genutzten Grundstück
muss der Vermieter in der Nebenkostenab-
rechnung bei der Position der Grundsteuer
die Kosten für Gewerbe- und Wohneinhei-
ten trennen. Das hat das Amtsgericht Köln
entschieden.
In dem entschiedenen Fall ging es um
eine Betriebskostenabrechnung für ein ge-
mischt genutztes Gebäude. Der Vermieter
hatte die Grundsteuer einheitlich auf alle
Mieter umgelegt, ohne diese nach Wohn-
und Gewerbeflächen zu trennen. Nach
Ansicht des Gerichts hätte der Vermieter
jedoch eine Trennung der Kosten vorneh-
men müssen. Zwar sei eine gesonderte Ab-
rechnung nur dann erforderlich, wenn die
Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach
Quadratmetern zu einer erheblichen Mehr-
belastung der Wohnungsmieter führe. Un-
erheblich sei dabei lediglich eine Mehrbe-
lastung innerhalb einzelner Kostenarten
von 5 % bis 10 %. Liege diese Ersparnis
darunter, sei ein Nachteil für den Mieter
zumutbar. Eine Abrechnungsvereinfachung
sei aber für den Vermieter ausgeschlossen,
wenn es sich um schlichte Rechenvorgän-
ge handelt. Dies sei bei der Grundsteuer
der Fall, da der Einheitswertbescheid be-
reits eine Aufteilung der Anteile für Wohn-
und Gewerberaum enthalte. Diese dem
Einheitswertbescheid zu entnehmenden
Anteile für Wohn- und Gewerberaum seien
lediglich zueinander ins Verhältnis zu set-
zen und die Wohnungsmieter nach dem
Flächenmaßstab nur mit den für sie rele-
vanten Kosten zu belasten. Der Vermieter
soll nur privilegiert werden, wenn es einen
erheblichen Mehraufwand bedeutet, die
Kosten getrennt festzustellen. Bei der
Grundsteuer sei das aber nicht der Fall.
Änderung vorläufiger Steuerbe
scheide bei geplanter Vermietung
Ein mit einem um 1900 errichteten 88 m²
großen Einfamilienhaus bebautes Grund-
stück ging 1980 im Wege der vorwegge-
nommenen Erbfolge auf die Klägerin über.
Sie bewohnte das Haus bis 1992 mit ihrem
Ehemann. Das Gebäude war nicht an die
öffentliche Abwasserentsorgung ange-
schlossen und verfügte weder über eine
Toilette noch über ein Bad, sondern ledig-
lich über eine Sitzgrube und einen Brunnen
im Hof. Die Dacheindeckung war erneue-
rungsbedürftig. Ab 1994 bis 2006 setzte
die Klägerin das Einfamilienhaus nach und
nach instand: Heizungserneuerung, neue
Dacheindeckung, Herstellung der Strom-
versorgung über Erdkabel, Anschluss an
das öffentliche Abwassernetz, Erneuerung
des Sanitärbereichs und der Elektronins-
tallationen sowie Austausch der Fenster.
Erstmals im Jahr 2004 schaltete die Klä-
gerin vier Anzeigen und bot eine Wohnung
zur Miete an. In den folgenden Jahren wie-
derholte sie ihre Bemühungen mit jeweils
drei Anzeigen pro Jahr. Eine Vermietung
kam aber nicht zustande. Seit 2011 und
nach dem Tod ihres Ehemannes nutzte die
Klägerin das Grundstück wieder zu eigenen
Wohnzwecken. In ihren Einkommensteu-
ererklärungen für die Streitjahre (1996
bis 2007) machten sie und ihr Ehemann
Werbungskostenüberschüsse aus der
beabsichtigten Vermietung des Grund-
stücks geltend. Das Finanzamt erfasste
die negativen Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erklärungsgemäß. Weil
die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich
der Einkünfte aus Vermietung und Verpach-
tung nicht abschließend beurteilt werden
konnte, ergingen die Einkommensteuerbe-
scheide für 1996 bis 2005 wegen dieser
Einkünfte vorläufig. In den Erläuterungen
im Einkommensteuerbescheid für 1999
kündigte das Finanzamt an, in Zukunft
keine Aufwendungen mehr anzuerkennen,
wenn im Jahr 2000 ein Mietvertrag nicht
geschlossen werde. Im Jahr 2008 änderte
das Finanzamt die Einkommensteuerbe-
scheide für 1996 bis 2005 und berück-
sichtigte die Werbungskostenüberschüsse
nicht mehr. Zur Erläuterung führte es aus,
es habe von Anfang an keine Vermie-
tungsabsicht vorgelegen. In den Einkom-
mensteuerbescheiden für 2006 und für
2007 berücksichtigte das Finanzamt die
erklärten Werbungskostenüberschüsse
aus der beabsichtigten Vermietung des
Grundstücks von Anfang an nicht.
Der Bundesfinanzhof hat dem Finanzamt
zugestimmt. Das Finanzamt ist bei unge-
wisser Vermietungsabsicht zur Änderung
einer vorläufigen Steuerfestsetzung auch
dann befugt, wenn sich eine neue Tatsa-
chenlage allein durch Zeitablauf ergeben
hat. Kommt es über einen Zeitraum von
mehr als zehn Jahren nicht zu der angeb-
lich beabsichtigten Vermietung, ist es re-
gelmäßig nicht zu beanstanden, wenn die
Vermietungsabsicht verneint wird.
Grundstückseigentümer / Mieter
DER MONAT 2.16
Newsdienst
Aktuelles aus den Bereichen Steuern, Recht und Wirtschaft im Monat Februar 2016.
Hinweis
Neben den überraschenden Steuer-
nachzahlungen können auch erhebli-
che Nachzahlungszinsen anfallen. In
solchen Fällen sollte überlegt werden,
ob man über einen so langen Zeitraum
bei der beabsichtigten Vermietung von
Objekten inaktiv bleibt.
