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HSP NEWS
DER MONAT 12.14
Übermäßiges Rauchen in einer
Mietwohnung kann zur Kündigung
führen
Raucht ein Mieter in seiner Wohnung, be-
rechtigt dies allein den Vermieter nicht zur
Kündigung des Mietverhältnisses. Etwas
anderes gilt aber dann, wenn der Rauch in
das Treppenhaus gelangt und der rauchen-
de Mieter es trotz mehrfacher Ermahnun-
gen des Vermieters unterlässt, das Eindrin-
gen des Zigarettenrauchs in den Hausflur
zu verhindern. Dies ist nach Ansicht des
Landgerichts Düsseldorf ein schwerwie-
gender Pflichtverstoß, der eine Kündigung
des Mietverhältnisses rechtfertigt.
In dem vom Gericht entschiedenen Fall
hatten sich Hausbewohner über eine starke
Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch
beschwert. Daraufhin hat der Vermieter den
Mieter abgemahnt, das Mietverhältnis ge-
kündigt und auf Räumung geklagt.
Das Gericht gab dem Vermieter Recht.
Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht,
stellt für sich genommen noch kein ver-
tragswidriges Verhalten dar und kann
weder eine fristlose noch eine ordentliche
Kündigung rechtfertigen. Der schwerwie-
gende Pflichtverstoß liegt darin, dass der
Mieter keine Maßnahmen getroffen hat, um
das Eindringen des Zigarettenrauchs in den
Hausflur zu verhindern. Vielmehr hat er die
Geruchsbelästigung sogar noch gefördert,
indem er seine Wohnung unzureichend ge-
lüftet und seine zahlreichen Aschenbecher
nicht geleert hat.
Das Gericht hat die Revision zum Bun-
desgerichtshof zugelassen, um eine grund-
sätzliche Klärung der Frage zu ermöglichen,
ob die durch das Rauchen eines Mieters
verursachten Immissionen innerhalb eines
Mehrfamilienhauses einen Kündigungs-
grund darstellen.
Überprüfung der Miethöhe
zum 01.01.2015 bei verbilligter
Vermietung
Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen
sowohl an Angehörige als auch an fremde
Dritte beträgt die Grenze 66 % der ortsüb-
lichen Marktmiete. Deshalb ist Folgendes
zu beachten:
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Beträgt die vereinbarte Miete mindes-
tens 66 % der ortsüblichen Marktmiete,
dann sind die mit den Mieteinnahmen zu-
sammenhängenden Werbungskosten voll
abzugsfähig.
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Liegt der Mietzins unterhalb von 66 %
der ortsüblichen Marktmiete, können die
Aufwendungen nur entsprechend dem
entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend
gemacht werden.
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Aus diesem Grund sollten bestehende
Mietverträge kurzfristig darauf geprüft
werden, ob sie den üblichen Konditionen
entsprechen und auch so durchgeführt
werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden
Nebenkosten. Insbesondere sollte die Höhe
der Miete geprüft und zum 01.01.2015 ggf.
angepasst werden. Dabei empfiehlt es sich,
nicht bis an die äußersten Grenzen heran-
zugehen. Eine Totalüberschussprognose
ist in allen Fällen nicht mehr erforderlich.
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Bei der Höhe der Miete kommt es zwar
auf die 66 %-Grenze an, aber der Mietver-
trag muss insbesondere bei Vermietung an
Angehörige einem Fremdvergleich (Vermie-
tung an fremde Dritte) standhalten, weil er
sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird.
Die Mieten und Nebenkosten sollten von
den Angehörigen pünktlich bezahlt werden.
Grundstückseigentümer
Mindestbesteuerung bei sog. Defi-
nitiveffekten nach Auffassung des
Bundesfinanzhofs verfassungs-
widrig
Unternehmensverluste können in künftige
Jahre vorgetragen werden und mindern
dann die Einkommensteuer-, Körperschaft-
steuer- bzw. Gewerbesteuerbelastung. Der
Verlustvortrag ist allerdings betragsmäßig
begrenzt, sodass ein Unternehmen unter
Umständen in den Folgejahren Steuern
bezahlen muss, obwohl es noch über Ver-
lustvorträge verfügt (sog. Mindestbesteu-
erung).
Der Bundesfinanzhof hält diese Regelung
zumindest in den Fällen für verfassungs-
widrig, in denen der Verlust und der spä-
tere Gewinn auf demselben Rechtsgrund
beruhen, zwischen beiden also ein innerer
Sachzusammenhang besteht, und der Ver-
lustvortrag sich wegen Liquidation der Ge-
sellschaft steuerlich nicht mehr auswirken
kann. Er hat deshalb die entsprechende
gesetzliche Regelung dem Bundesver-
fassungsgericht vorgelegt, da nur dieses
ein Gesetz für verfassungswidrig erklären
kann.
Beispiel zur Körperschaftsteuer: Die A
GmbH hat gegen X eine Forderung in Höhe
von 4 Mio. €, die sie in 2012 wegen Unein-
bringlichkeit abschreibt. Ihr Verlust in 2012
beträgt ebenfalls 4 Mio. €. Im Jahr 2013
wird die Forderung wieder werthaltig, so-
dass die Teilwertabschreibung rückgängig
gemacht wird. Die GmbH erzielt einen Ge-
winn von 4 Mio. €. In 2014 wird über das
Vermögen der GmbH das Insolvenzverfah-
ren eröffnet, es fallen nur noch Verluste an.
Lösung nach bisheriger Rechtslage: Die
A GmbH kann von dem Verlust 2012 in
2013 nur 2,8 Mio. € (1 Mio. zzgl. 60 % von
3 Mio.) von ihrem Gewinn abziehen, sodass
sie auf 1,2 Mio. € Steuern zahlen muss. Den
restlichen Verlust in Höhe von 1,2 Mio. €
kann sie zwar in spätere Jahre vortragen.
Da sie aber liquidiert wird, bleibt der Ver-
lustvortrag ohne steuerliche Auswirkung.
Diese endgültige steuerliche Nicht-
berücksichtigung von Verlusten hält der
Bundesfinanzhof für verfassungswidrig.
Ob die Mindestbesteuerung auch dann
verfassungswidrig ist, wenn kein innerer
Sachzusammenhang zwischen Verlust und
späterem Gewinn besteht, bleibt offen. Man
muss abwarten, ob und inwieweit die Ent-
scheidung des Bundesverfassungsgerichts
Klarheit schafft.
Business-Kleidung ist keine als
Werbungskosten abziehbare
typische Berufskleidung
Aufwendungen für die Anschaffung von
Kleidung befriedigen das allgemeine Be-
dürfnis des Menschen, bekleidet zu sein,
und sind i. d. R. Aufwendungen für die
Lebensführung, auch wenn die Kleidung
gleichzeitig im Beruf benutzt wird. Diese
Aufwendungen sind deshalb grundsätzlich
nicht abziehbar.
Nach einem Urteil des Finanzgerichts
Hamburg führt die Anschaffung bürgerli-
cher Kleidung selbst dann nicht zu einem
Werbungskostenabzug, wenn kein Zweifel
besteht, dass die konkreten Kleidungsstü-
cke so gut wie ausschließlich im Beruf ge-
tragen werden. Die Berücksichtigung von
Arbeitgeber / Arbeitnehmer
