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HSP NEWS
DER MONAT 7.14
Grundstückseigentümer
Berichtigung zu hoch vorgenom-
mener AfA bei Gebäuden
Unter bestimmten Voraussetzungen kön
nen bei Gebäuden im Privatvermögen AfA-
Beträge in festen, über die Nutzungsdauer
fallenden Staffelsätzen (sog. degressive
AfA) abgezogen werden. Sind für ein Ge
bäude Sonderabschreibungen vorgenom
men worden, sieht das Gesetz vor, dass
sich die AfA nach Ablauf des Begünsti
gungszeitraums der Sonderabschreibung
nach dem Restwert und den unter Berück
sichtigung der Restnutzungsdauer maß-
gebenden gleicbleibenden Staffelsätzen
(sog. lineare AfA) bemisst.
Ein Eigentümer hatte zunächst Sonder
abschreibungen nach dem Fördergebiets
gesetz in Höhe von 50 % der von ihm für
den Erwerb eines Mehrfamilienhauses ge
leisteten Anzahlung in Anspruch genom
men und anschließend nach Fertigstellung
und Ablauf des Begünstigungszeitraums
das Gebäude degressiv nach festen Staf
felsätzen abgeschrieben. Das Finanzamt
stellte später fest, dass die degressive AfA
zu Unrecht in Anspruch genommen worden
war und berichtigte die AfA in den Streitjah
ren, indem es die Gesamtnutzungsdauer
um den fünfjährigen Begünstigungszeit
raum der Sonderabschreibung verringerte
und den so neu ermittelten AfA-Satz der
Bemessungsgrundlage vom Restwert bis
zur vollen Absetzung in Abzug brachte.
Der Bundesfinanzhof hat diese Berech
nung der AfA bestätigt. Die degressive
Abschreibung ist nach Vornahme einer
Sonderabschreibung ausgeschlossen. Die
Berichtigung zu hoch vorgenommener und
verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer
AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen
so vorzunehmen, dass die gesetzlich vor
geschriebenen Abschreibungssätze auf die
bisherige Bemessungsgrundlage bis zur
vollen Absetzung des noch vorhandenen
Restbuchwerts angewendet werden.
Mietvertraglich vereinbarte Index-
miete steht einer Wohnungsmo-
dernisierung nicht entgegen
In dem vom Bundesgerichtshof entschie
denen Fall beabsichtigte der Vermieter,
eine mit einer Ofenheizung ausgestattete
Wohnung künftig mit einer zentralen Hei
zungs- und Warmwasseranlage zu versor
gen. Er kündigte das Vorhaben form- und
fristgerecht an. Gleichzeitig teilte er dem
Mieter mit, dass er nicht beabsichtige, eine
Modernisierungsumlage zu fordern. Es sei
lediglich geplant, einen monatlichen Heiz
kostenvorschuss zu erheben. Der Mieter
stimmte der geplanten Modernisierungs
maßnahme nicht zu und verwies auf die
vertraglich vereinbarte Indexmiete.
Das Gericht gab dem Vermieter Recht. In
der Entscheidung wiesen die Richter dar
auf hin, dass eine vereinbarte Indexmiete
auch nach einer Modernisierung eine Miet
erhöhung ausschließt. In dem vorliegenden
Fall ginge es jedoch nicht um eine Mieter
höhung, sondern nur um die Duldung der
Modernisierungsarbeiten. Diese müsse der
Mieter zwar nur dulden, wenn sie für ihn
keine unzumutbare Härte darstellen. Hier
für sah das Gericht aber keine Anhaltspunk
te. Der Mieter könne einer Mieterhöhung
widersprechen, er habe jedoch nicht das
Recht, eine Modernisierungsmaßnahme zu
verweigern. Ob der Vermieter die Kosten für
den Bezug von Fernwärme zum Betrieb der
Heizung auf den Mieter als Betriebskosten
umlegen kann, musste das Gericht nicht
entscheiden.
Nachträgliche Schuldzinsen nach
Aufgabe der Einkünfteerzielungs-
absicht
Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2012 ent
schieden, dass Schuldzinsen für ein Dar
lehen, das ursprünglich zur Finanzierung
von Anschaffungskosten einer zur Vermie
tung bestimmten Immobilie aufgenommen
wurde, auch dann noch als nachträgliche
Werbungskosten abgezogen werden kön
nen, wenn das Gebäude veräußert wird, der
Veräußerungserlös aber nicht ausreicht,
um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.
Das Gericht hatte jetzt folgenden Fall zu
beurteilen: Ein Steuerzahler erwarb 1999
ein mit einer Gaststätte und mit sieben
Ferienwohnungen bebautes Grundstück,
aus dem er in den Jahren 2003 bis 2006
Verluste aus Vermietung und Verpachtung
erzielte. Im Zeitpunkt des Erwerbs bestand
für das gesamte Objekt bzw. das gesamte
Grundstück zunächst ein auf 10 Jahre be
fristetes Mietverhältnis, das 2003 infolge
der Insolvenz des Mieters beendet wurde.
Wegen mangelnder Rentabilität des Ge
samtobjekts versuchte der Eigentümer
(neben seinen Vermietungsbemühungen)
ab Mai 2003, das Objekt zu veräußern, was
ihm 2008 gelang. Das Finanzamt berück
sichtigte die Verluste nicht. Es ging davon
aus, dass der Eigentümer seine Einkünf
teerzielungsabsicht wegen der seit 2003
unternommenen Verkaufsbemühungen
aufgegeben hatte.
Der BFH hat in seiner Entscheidung
hervorgehoben, dass ein fortdauernder
Veranlassungszusammenhang von (nach
träglichen) Schuldzinsen mit früheren Ein
künften aus Vermietung nicht anzunehmen
ist, wenn der Steuerzahler zwar ursprüng
lich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehan
delt hat, seine Absicht zu einer (weiteren)
Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der
Veräußerung des Immobilienobjekts aus
anderen Gründen weggefallen ist.
Hinweis
Die Sache ist an das Finanzgericht
zurückverwiesen und mit folgenden
Vorgaben versehen worden:
●
●
Es ist der Frage nachzugehen, ob
der Kläger hinsichtlich sämtlicher auf
dem Grundstück befindlichen Immo
bilienobjekte mit Einkünfteerzielungs
absicht gehandelt hat.
●
●
Kommt man zu dem Ergebnis, dass
der Kläger seine Einkünfteerzielungs
absicht zwischenzeitlich nicht aufge
geben hat, sind die erklärten Einkünf
te des Klägers dem Grunde nach zu
berücksichtigen, aber der Höhe nach
zu prüfen.
●
●
Kommt man zu dem Ergebnis, dass
der Steuerzahler zu einem bestimmten
Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungs
absicht hinsichtlich des Gesamtob
jekts aufgegeben hat und diese nicht
(auch nicht hinsichtlich einzelner
Objekte) wieder aufgenommen hat,
scheidet ein Abzug (nachträglicher)
Schuldzinsen aus.
●
●
Kommt man zu dem Ergebnis, dass
der Steuerzahler zu einem bestimmten
Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungs
absicht hinsichtlich des Gesamtob
jekts aufgegeben hat und diese nur
hinsichtlich einzelner Objekte auf dem
Grundstück wieder aufgenommen hat,
sind die geltend gemachten Schuld
zinsen ggf. anteilig bei den hinsichtlich
dieser Objekte noch zu ermittelnden
Einkünften aus Vermietung und Ver
pachtung zu berücksichtigen.
