DAS QUARTAL 2.2018

Formelle Anforderungen Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich mit Urteil vom 19.07.2017 entschieden, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit ei- ner Betriebskostenabrechnung allein ent- scheidend ist, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Er betonte, dass es nicht zu beanstanden sei, dass der Mie- ter blättern muss, um die auf ihn entfallen- den Kostenanteile nachzuvollziehen, die auf mehrere Seiten verteilt sind. Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung für den Mieter In einem weiteren Urteil hat der Bundesge- richtshof mit Beschluss vom 25.04.2017 entschieden, dass eine Betriebskostenab- rechnung nicht deshalb formell unwirksam ist, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur ein- zeln angegeben hat, ohne für jede Kosten- art eine Summe zu bilden. Das Gericht führte hierzu aus: „Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nach- vollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelaste- ten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Be- triebskostenart angefallenen Einzelbeträge.“ In einem weiteren Beschluss hat der Bun- desgerichtshof am 24.01.2017 entschieden, dass es für die Differenzierung der Kosten- positionen in der Betriebskostenabrechnung notwendig und ausreichend ist, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkata- logs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln. Im Hinblick auf die Diffe- renzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Ver- mieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenka- talogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich. Vermieter muss haushaltsnahe Dienst- leistungen aufschlüsseln Mieter einer Wohnung können innerhalb ih- rer Steuererklärung eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Lohnkosten bean- spruchen, wenn die von ihnen zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und der Anteil an den vom Vermie- ter gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen wird. Zu den relevanten Kosten zählen beispiels- weise Wartungs- und Reinigungskosten für Heizanlagen, Warmwassergeräte und Aufzüge, Schornsteinfegergebühren so- wie die Kosten der Inanspruchnahme von Hausmeisterarbeiten. In einem aktuellen Urteil vom 18.10.2017 hat das Landgericht Berlin in diesem Zu- sammenhang entschieden, dass der Ver- mieter dem Mieter ermöglichen muss, die Steuerermäßigung tatsächlich zu er- langen. Hierfür muss der Vermieter keine Steuerbescheinigung erstellen oder ein- zelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienst- leistungen“ einordnen und bezeichnen. Er muss jedoch die Betriebskostenabrech- nung so gestalten, dass der Mieter die Möglichkeit erhält, selbst anhand der Be- triebskostenabrechnung zu ermitteln, wel- che Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Hierfür muss der Vermieter Pauschalrech- nungen aufschlüsseln und den Anteil der Dienstleistungen ausweisen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter keinen Nachweis über haus- haltsnahe Dienstleistungen schuldet, be- nachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Bescheinigung liegt im Zeitpunkt der Er- stellung der Steuererklärung nicht vor Ein häufiges Dilemma ist, dass im Zeit- punkt der Erstellung der Steuererklärung der Beleg (z. B. Betriebskostenabrechnung, Nebenkostenabrechnung, Verwalterab- rechnung, WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt und wahrscheinlich erst viel später erstellt wird. Mieter und Wohnungseigentü- mer, die ihre Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung bei der Anfer- tigung ihrer Steuererklärung noch nicht erhalten haben, können in diesem Fall die abziehbaren Beträge der Nebenkostenab- rechnung oder Betriebskostenabrechnung des Vorjahres angeben, die sie im Veranla- gungsjahr erhalten haben. Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist immer wieder ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Streitpunkte im Zusammenhang mit haushaltsnahen Dienstleistungen. BEI FRAGEN SPRECHEN SIE BITTE IHREN ZUSTÄNDIGEN STEUERBERATER AN. DAS QUARTAL 2.18 18 Themen im Fokus