DAS QUARTAL 3.15
18
Themen im Fokus
Die verbilligte Vermietung
einer Wohnung
Die Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung
unterliegen der Einkommensteuer. Bei der
Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung
können die Kosten, die mit der Vermietung im
Zusammenhang stehen, als Werbungskosten
abgezogen werden.
B
esonderheiten gelten in Fällen einer
verbilligten Überlassung einer Wohnung
unter Angehörigen imRahmen eines Ange-
hörigenmietverhältnisses sowie in Fällen der
unentgeltlichenoder verbilligtenÜberlassung
einerWohnung anArbeitnehmer imRahmen
von Dienstverhältnissen zu beachten.
Diese Werbungskosten können ab dem
Veranlagungsjahr 2012 vollständig be-
rücksichtigt werden, wenn der Mietzins
gemäß mindestens 66 % der ortsüblichen
Miete beträgt. Liegt der Mietzins jedoch
unter 66 % der ortsüblichen Miete, sind die
Werbungskosten in einen entgeltlichen und
einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Mit-
hin ist nur ein Teil der Kosten abzugsfähig.
Die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt
hat ihre Finanzämter mit Verfügung vom
22.1.2015 angewiesen, wie die ortsübliche
Vergleichsmiete zu ermitteln ist.
Wirksamer Mietvertrag
Grundsätzliche Voraussetzung für die An-
erkennung von Mietverhältnissen unter na-
hen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag
zivilrechtlich wirksam geschlossen worden
ist und tatsächlich wie vereinbart durch-
geführt wird; dabei müssen Vertragsinhalt
und Durchführung dem zwischen Fremden
Üblichen entsprechen (Fremdvergleich).
Für die Ermittlung der maßgeblichen Mie-
te ist von ortsüblichen Marktmieten für
Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und
Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche
Marktmiete umfasst die ortsübliche Kalt-
miete zuzüglich der nach der Betriebskos-
tenverordnung umlagefähigen Kosten.
Hierzu zählen insbesondere die Grundsteu-
er, die Kosten für Wasser und Abwasser,
Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr,
Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinrei-
nigung, Sach- und Haftpflichtversicherung
und für den Hauswart. Im Ergebnis wird die
ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich
gezahlten Warmmiete verglichen.
Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete
Für die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmie-
te schreibt die OFD ihren Finanzämtern ein
abgestuftes Verfahren
mit 7 Prüfungsstufen
vor:
Stufe 1: zuvor verein-
barter Mietpreis
In einem ersten Schritt
kann der zuvor vereinbar-
te Mietpreis als ortsübliche
Kaltmiete zugrunde gelegt
werden.
Stufe 2: Mietspiegel der Städte
und Gemeinden
Fehlt eine vorhergehende Überlassung
der Wohnung, ist die ortsübliche Miete
grundsätzlich auf Grundlage der örtlichen
Mietspiegel zu ermitteln. Enthält dieser
Mietspiegel Rahmenwerte, ist jeder der
Mietwerte als ortsüblich anzusehen, den
der Mietspiegel innerhalb der Spanne zwi-
schen mehreren Mietwerten für vergleich-
bare Wohnungen ausweist.
Stufe 3: Mietwertkalkulatoren
Existieren für die betroffene Kommune kei-
ne Mietspiegel, sollen die Finanzämter zur
Ermittlung eines Orientierungswertes auf
verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren
zurückgreifen (in Hessen: Mietwertkalkulator
der hessischen Ämter für Bodenmanage-
ment und Geoinformation, kurz „Mika“).
Stufe 4: Internetrecherche
Als 4. Stufe hat die OFD vorgesehen, dass
sowohl in den Fällen, in denen eine ver-
gleichbare Miete nicht ermittelt werden
konnte, als auch in den Fällen, in denen
die nach den vorstehenden Grundsätzen
ermittelte vergleichbare Miete noch veri-
fiziert werden soll, auf Internetportale wie
zurückgegriffen
werden soll.
Stufe 5: Hochrechnung veralteter
Mietpreisspiegel
Wenn eine Ermittlung nach den Stufen
1–4 nicht möglich ist oder wenn die er-
mittelten Werte verifiziert werden sollen,
kann die Ermittlung der marktüblichen
Vergleichsmiete durch eine Hochrechnung
eines veralteten Mietpreisspiegels anhand
der durchschnittlichen Mietsteigerungen
erfolgen.
Die Finanzämter hatten bis Mitte der neun-
zigerjahre eigene Mietpreisspiegel aufge-
stellt. Die Mietpreisspiegel können nach der
Verfügung über Preisindizes an die aktuelle
Marktlage angepasst werden.
Stufe 6: bundesdurchschnittliche Miete
Hilfsweise kann eine Vergleichsmiete auch
unter Rückgriff auf die bundesdurchschnitt-
liche Bruttokaltmiete je qm für Wohnungen
laut dem Mikrozensus 2010 ermittelt wer-
den. Diese Bruttokaltmiete ist anhand des
Preisindex für Mieten mit einer jährlichen
Steigerung um 1,15 % für den jeweiligen
Veranlagungszeitraum fortzuschreiben
und zu regionalisieren
Stufe 7: Ermittlung mithilfe eines
Bausachverständigen
Greift keine der vorstehend dargestellten
Methoden, kommt ausnahmsweise eine
Ermittlung der Miete durch Sachverstän-
digengutachten in Betracht.
BEI FRAGEN SPRECHEN SIE BITTE IHREN
ZUSTÄNDIGEN STEUERBERATER AN.
