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DAS QUARTAL 3.15
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THEMEN IM FOKUS
Die Mietpreisbremse und das
Bestellerprinzip
Das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips
für Maklerleistungen ist am 1.6.2015 in Kraft getreten. Damit gelten
ab Juni zwei wichtige Änderungen, die Mieter und Vermieter
kennen sollten.
Einführung der Mietpreisbremse
Ziel der Mietpreisbremse ist, dass die Mie-
ten auch zukünftig bezahlbar bleiben. Das
Bundesministerium für Justiz und Verbrau-
cherschutz hat festgestellt, dass der Un-
terschied zwischen den Bestandsmieten
und den Preisen bei Wiedervermietungen
zuletzt beispielsweise in Münster bei 30
%, in Hamburg und München bei 25 % und
in Berlin bei 19 % lag. Zudem seien in Bal-
lungsgebieten oder Uni-Städten bezahlbare
Wohnungen mittlerweile Mangelware. So
stiegen die Mieten etwa in Regensburg um
33 % oder in Freiburg um 32 %.
Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der
Wiedervermietung von Bestandswohnun-
gen die zulässige Miete in Gebieten mit an-
gespanntem Wohnungsmarkt höchstens
auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichs-
miete zuzüglich 10 Prozent angehoben
werden darf.
In welchen Gebieten ein angespannter
Wohnungsmarkt vorliegt, können die Län-
der für die Dauer von höchstens fünf Jahren
festlegen. Für Neubauten gilt die Mietpreis-
bremse nicht, um den Wohnungsneubau
nicht einzudämmen. Auch Neuverträge
nach einer umfassenden Modernisierung
sind ausgenommen. Die vereinbarte Miete
ist insoweit unwirksam, als der zulässige
Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss
also maximal nur 110 Prozent der ortsüb-
lichen Miete zahlen. Zu viel gezahlte Miete
kann der Mieter zurückfordern.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs-
miete können die örtlichen Mietspiegel he-
rangezogen werden. Viele Großstädte ha-
ben sogenannte „qualifizierte“ Mietspiegel,
die nach wissenschaftlichen Grundsätzen
erstellt worden sind. In den meisten Ge-
meinden, in denen die Mietpreisbremse
gelten wird, wird es zumindest einfache
Mietspiegel geben. Auch diese sind eine
gute Grundlage zur Ermittlung der ortsüb-
lichen Vergleichsmiete für die betreffende
Wohnung. Wo es keinen Mietspiegel gibt,
können ggf. Vergleichsmietdatenbanken
von Vermieter- und Mieterverbänden sowie
vergleichbare statistische Erhebungen zur
ortsüblichen Miete herangezogen werden.
Soweit für die Ermittlung der Vergleichs-
miete maßgebliche Tatsachen demMieter
nicht zugänglich sind, aber der Vermieter
über diese Tatsachen unschwer Auskunft
erteilen kann, hat der Mieter einen Aus-
kunftsanspruch gegen den Vermieter, um
die Zulässigkeit der vereinbarten Miete
überprüfen zu können. Dies betrifft z. B.
die Höhe der Vormiete.
Bestellerprinzip für Maklerleistungen
Vielfach werden freie Mietobjekte häufig
nur über Wohnungsmakler angeboten.
Wohnungssuchende haben oftmals keine
realistische Chance auf eine Wohnung,
wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das
allgemein geltende Prinzip „Wer bestellt,
der bezahlt“ soll nun sicherstellen, dass
derjenige, der den Makler beauftragt und
in dessen Interesse der Makler überwie-
gend tätig wird, ihn auch bezahlt. Um eine
Umgehung des Bestellerprinzips zu ver-
meiden, müssen Verträge über die Woh-
nungsvermittlung künftig in Textform (z. B.
per E-Mail) geschlossen werden. Eine von
diesem Prinzip abweichende Vereinbarung
ist unwirksam und bußgeldbewehrt. Bei
Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das
Bestellerprinzip im Übrigen nicht.
Fazit
Die Motive zur Einführung der Mietpreis-
bremse und des Bestellerprinzips für Mak-
lerleistungen sind nachvollziehbar. Verbän-
de und Immobilienwirtschaft sehen jedoch
einen massiven und unverhältnismäßigen
Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum
und die Vertragsfreiheit. Vermutlich werden
sich die Gerichte zeitnah mit dieser Proble-
matik auseinandersetzen müssen.
