DAS QUARTAL 1.14
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Themen im Fokus
Immobilienverkauf:
Gewinn mit Betongold
Hohe Nachfrage, geringes Angebot – in vielen Regionen können Unternehmer
bei der Veräußerung eines Gebäudes gutes Geld verdienen. Allerdings lässt
sich nur mit der richtigen steuerlichen Gestaltung der Zugriff
des Fiskus begrenzen.
Text: Eva-Maria Neuthinger
R
enate Rappold expandiert und investiert.
Mit ihrem Mann führt sie die Autohaus
Rappold GmbH in Blaufelden, einem Städt-
chen zwischenBadMergentheimundCrails-
heim. „Aktuell erweitern wir unser Geschäft
mit einer sechsstelligen Summe“, berichtet
die Firmenchefin stolz. Die Finanzierung
stemmt sie komplett aus eigenen Mitteln:
„UmdasGeld dafür zu bekommen, habenwir
im vergangenen Jahr unsere Tankstelle mit
Gewinn veräußert.“ Weil es damalsmehrere
Interessenten gab, entstanden Rappold
keine Kosten für Makler oder Renovierung.
Immobilien bringen viel Geld
Wunschgemäß lief auch die finanzielle
Gestaltung des Verkaufs. Da die Tank-
stelle zum Betriebsvermögen gehörte,
unterlag der Veräußerungsgewinn der
Steuer. Gemeinsam mit ihrem Steuerbe-
rater fand Renate Rappold aber eine gute
Lösung, um die sofortige volle Versteue-
rung zu vermeiden. Parallel zum Verkauf
der Immobilie bildete sie für das geplante
Autohaus-Bauvorhaben eine sogenannte
Reinvestitionsrücklage. So kann sie den
Gewinn aus dem Verkauf der Tankstel-
le im Endeffekt steuerneutral realisieren.
Wie die Kfz-Händlerin aus dem Fränki-
schen stehen derzeit viele Unternehmer
vor der Überlegung, Betongold abzusto-
ßen und das Kapital für künftige private
oder betriebliche Vorhaben einzusetzen.
Da die Immobiliennachfrage in vielen Re-
gionen klar das Angebot übersteigt, lässt
sich in guten Lagen ein hoher Preis und
damit oft ein lukrativer Gewinn erzielen.
Anleger suchen wegen der Euro- und Fi-
nanzkrise weiter einen sicheren Hafen für
ihr Geld. Zudem bewegen sich die Finan-
zierungszinsen nach wie vor auf einem
historisch niedrigen Niveau. Auch dies
wirkt sich positiv auf die Nachfrage aus.
Angesichts dieser Entwicklung ist es für
Immobilienverkäufer wichtig, an das The-
ma Finanzamt zu denken. Weil der Fiskus
gerne die Hand aufhält, entwickeln cleve-
re Firmenchefs frühzeitig die passende
Strategie, um bei einem geplanten Ver-
kauf einer Immobilie möglichst Steuern zu
sparen. Dabei gilt es grundsätzlich zu
unterscheiden, ob das Objekt im Privat-
oder im Betriebsvermögen gehalten wird.
Wichtigistauch,wieesbishergenutztwurde.
Eine private Immobilie kann grundsätz-
lich steuerfrei verkauft werden, wenn der
Eigentümer sie ausschließlich zu eige-
nen Wohnzwecken genutzt hat. Der auf
ein Arbeitszimmer entfallende Anteil am
Veräußerungsgewinn ist allerdings zu
versteuern, wenn die Herstellungskosten
für diesen Raum zuvor als Betriebsausga-
be abgesetzt wurden. Erzielte der Eigen-
tümer mit der privaten Immobilie Erträge
aus Vermietung und Verpachtung, ist der
Verkaufsgewinn einkommensteuerpflich-
tig. Das gilt, falls die Anschaffung oder
Herstellung weniger als zehn Jahre zu-
rückliegt. Maßgebend ist das Datum der
Beurkundung des Kaufvertrags. Die Höhe
der Steuern hängt vom persönlichen Ein-
kommensteuersatz und vomWertzuwachs
ab (siehe Musterrechnung auf Seite 8).
Vorsicht ist prinzipiell geboten, wenn je-
mand in relativ kurzer Zeit mehrere Im-
mobilien veräußert, die er zuvor in Pri-
vatbesitz gehalten hat. In diesem Fall
unterstellt das Finanzamt nämlich schnell
einen sogenannten gewerblichen Grund-
stückshandel. Damit werden die Gewinne
aus den Verkäufen steuerpflichtig. Diese
Steuerfalle droht bereits, wenn innerhalb
von fünf Jahren mehr als drei Objek-
te angeschafft und veräußert werden.
