Seite 28 - DAS QUARTAL 2.2013

Mietrechtsreform tritt
am 01.04.2013 in Kraft
Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Grundsätzlich gilt das neue Mietrecht auch
für alte Mietverhältnisse, die vor dem 01.04.2013 geschlossen worden sind. Eine Übergangsregelung gilt für Modernisie-
rungsmaßnahmen, für die es beim bisherigen Recht bleibt, wenn die gesetzlich gebotene Mitteilung vor dem 01.04.2013
zugegangen ist oder der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme bis zum 01.04.2013 begonnen hat.
THEMEN IM FOKUS
DAS QUARTAL 2.13 28
einsparung durch Vergleich mit dem
Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen
Fenster, die den Angaben des Herstellers
entnommen werden können, darzulegen.
In diesem Zusammenhang ist zu den zur Be-
stimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
heranzuziehenden Wohnwertmerkmalen
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und
Lage als weiteres Merkmal die „energe-
tische Ausstattung und Beschaffenheit“ ein-
geführt worden.
Förderung des Wärmecontracting. Die Ein-
führung von Wärmecontracting wird gesetz-
lich geregelt. Das Wärmecontracting wird
als gewerbliche Wärmelieferung durch ein
spezialisiertes Unternehmen definiert. Hat
der Mieter die Betriebskosten für Wärme
oder Warmwasser zu tragen und stellt der
Vermieter die Versorgung von der Eigenver-
Härte sei. Zukünftig wird die zu erwartende
Mieterhöhung den Mieter nicht mehr be-
rechtigen, die Duldung der Maßnahme zu
verweigern. Dies spielt künftig nur noch bei
der Überprüfung der Berechtigung der
Mieterhöhung eine Rolle.
Die formalen Anforderungen an die Begrün-
dungspflichten des Vermieters bei Moderni-
sierungen werden gesenkt, um überzogene
Anforderungen zu vermeiden. Will der Ver-
mieter z. B. neue Fenster einbauen, ist eine
Bekanntgabe der Wärmedurchgangskoeffi-
zienten der alten Fenster nicht mehr erfor-
derlich. Stattdessen kann er hierzu künftig
auf anerkannte Pauschalwerte wie z. B. die
„Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf-
nahme und Datenverwendung im Wohnge-
bäudebestand“ des Bundesministeriums für
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom
30.07.2009 Bezug nehmen, um die Energie-
Das Gesetz betrifft die Bereiche ener-
getische Modernisierung von Wohn-
raum, Förderung des Contracting, die
Bekämpfung des Mietnomadentums und
den Kündigungsschutz bei der Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen. Nachfol-
gender Aufsatz stellt die wichtigsten Neue-
rungen dar.
Energetische Modernisierung von Wohn-
raum. Die Vorschriften über die Duldung von
Erhaltungs- und Modernisierungsmaß-
nahmen wurden umfangreich angepasst.
Von erheblicher Bedeutung ist der neu ge-
schaffene Tatbestand der „energetischen
Modernisierung“. Umfasst sind Maßnah-
men, die zur Einsparung von Endenergie in
Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die
Dämmung der Gebäudehülle oder der Ein-
satz von Solartechnik für die Warmwasser-
bereitung. Rein klimaschützende Maßnah-
men oder Maßnahmen wie die Installation
einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren
Strom der Vermieter in das öffentliche
Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar
dulden. Sie berechtigen aber nicht zur
Mieterhöhung.
Das Recht zur Mietminderung wegen Beein-
trächtigungen im Zusammenhang mit der
Durchführung von Modernisierungsmaß-
nahmen wird erheblich eingeschränkt. Für
einen Zeitraum von drei Monaten soll es
nicht mehr zu einer Mietminderung kom-
men. Auch in Zukunft werden die Kosten von
Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich
maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt
werden können. Kosten für Erhaltungsauf-
wendungen, die mit Modernisierungen ver-
bunden sind, berechtigen hingegen auch
weiterhin nicht zur Mieterhöhung.
Bisher konnte sich der Beginn von Moderni-
sierungsmaßnahmen verzögern, wenn der
Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgese-
hene Umlage von Modernisierungskosten
eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche