Seite 26 - DAS QUARTAL 2.2013

Private Grundstücksveräußerung
Einkünfte aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften gelten als sonstige Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts.
Private Veräußerungsgeschäfte sind nach der gesetzlichen Definition Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und
Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungs-
recht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hieraus ergeben sich
vielfältige Fragen, die nachfolgender Aufsatz beantwortet.
THEMEN IM FOKUS
DAS QUARTAL 2.13 26
Achtung: Ein Arbeitszimmer dient nicht
Wohnzwecken.
Veräußerungsgewinn und Freigrenze.
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn ist
die Differenz zwischen dem Veräußerungs-
preis einerseits und den Anschaffungs- und
Herstellungskosten des Wirtschaftsguts
sowie den Werbungskosten andererseits.
Veräußerungspreis ist der Wert, der bei der
Veräußerung des Wirtschaftsguts als Kauf-
preis vereinbart und tatsächlich später auch
gezahlt wird.
Als „Anschaffungskosten“ und „Herstel-
lungskosten“ sind die Aufwendungen zu be-
rücksichtigen, die der Steuerpflichtige selbst
getragen hat. Erhaltene Zuschüsse sind von
den Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzuziehen. Unter Umständen sind die An-
schaffungs- oder Herstellungskosten um die
Abschreibungen zu kürzen, was zu einer Ge-
winnerhöhung führt. Abzuziehen sind hinge-
gen Werbungskosten, z. B. Finanzierungs‑
kosten.
Private Veräußerungsgewinne bleiben steu-
erfrei, wenn sie im jeweiligen Veranlagungs-
zeitraum 600 Euro nicht übersteigen. Bei
der Zusammenveranlagung von Ehegatten
stehen die Freigrenzen von 512 € bzw. 600 €
jedem Ehegatten gesondert zu.
notarielle Beurkundung des Kauf- oder z. B.
auch Tauschvertrages.
Maßgeblich für den Beginn der Frist ist die
Anschaffung des Grund und Bodens und
nicht die Fertigstellung des Gebäudes.
Die steuerschädlichen Fristen betragen für
Grundstücke zehn Jahre
Begünstigung von zu eigenen Wohnzwe-
cken genutzten Wirtschaftsgütern. Un-
schädlich ist der Verkauf von Grundstücken,
wenn ein Grundstück im Zeitraum zwischen
Anschaffung oder Fertigstellung und Veräu-
ßerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwe-
cken verwendet wurde.
Der Verkauf ist auch dann unschädlich,
wenn ein Grundstück im Jahr der Veräuße-
rung und den beiden vorangegangenen Jah-
ren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wor-
den ist. Das Grundstück muss innerhalb der
letzten drei Kalenderjahre zu eigenen Wohn-
zwecken genutzt werden. Die Eigennutzung
muss dabei aber nicht die vollen drei Kalen-
derjahre umfassen.
Wird das Grundstück sowohl zu eigenen
Wohnzwecken als auch zu anderen Zwecken
(z. B. Vermietung) genutzt, unterliegen die
Einkünfte aus der Veräußerung entspre-
chend dem Anteil, der auf den zu eigenen
Wohnzwecken genutzten Teil entfällt, nicht
der Besteuerung.
Veräußerungsgegenstand Grundstück.
Gegenstand ist die Veräußerung von Grund-
stücken und von Rechten, die den Vorschrif-
ten des BGB über Grundstücke unterliegen.
Hierzu zählen z. B. Erbbaurechte, bestimmte
Bodenschätze und Mineralgewinnungs-
rechte. Ein Nießbrauch, Wohnrecht oder Vor-
kaufsrecht sind hingegen nicht erfasst.
Ein Grundstück ist nach der gesetzlichen
Definition der Grund und Boden.
Steuerrechtlich bilden Grund und Boden ei-
nerseits und aufstehendes Gebäude ande-
rerseits zwei selbstständige Wirtschafts‑
güter. Die Vorschriften zur privaten Veräuße-
rung beziehen sich auch auf die Veräuße-
rung von Grundstücken, also des Grund und
Bodens.
Als Gegenstand des Veräußerungsgeschäfts
ist im Gesetz jedoch nicht der Begriff „Grund
und Boden“ definiert, sondern der des
„Grundstücks“. Das Gebäude gehört zivil-
rechtlich jedoch zu den wesentlichen Be-
standteilen eines Grundstücks und wird des-
halb bei der Veräußerung eines Grundstücks
erfasst.
„Veräußerung“. Besteuerungstatbestand ist
nur die Veräußerung eines Grundstücks oder
eines grundstücksgleichen Rechts innerhalb
von zehn Jahren nach der Anschaffung. Zen-
trale Begriffe sind daher „Anschaffung“ und
„Veräußerung“.
Die Anschaffung wird als entgeltlicher Er-
werb eines Wirtschaftsguts von einem Drit-
ten definiert. Keine Anschaffung ist der un-
entgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts,
z. B. durch Erbschaft, Vermächtnis oder
Schenkung. Veräußerung ist der der An-
schaffung entgegengesetzte Vorgang.
Veräußerungsfrist. Zur Bestimmung des
Zeitpunkts des obligatorischen Rechtsge-
schäfts ist auf den Zeitpunkt des rechtswirk-
sam zustande gekommenen Vertragsab-
schlusses abzustellen, hier also auf die
Bei Fragen sprechen Sie bitte
Ihren zuständigen Steuerberater an.