DAS QUARTAL 1.2019

So vermeiden Unternehmer hohe Steuernachzahlungen Nutzen Selbstständige ein Arbeitszimmer im Eigenheim nur beruflich, gilt es als Betriebsvermögen. Bei Verkauf oder Betriebsaufgabe drohen hohe Steuern auf die Entnahme, falls die Immobilie an Wert zugelegt hat. Text: Midia Nuri B etrieblich genutzte Räume in Privatwoh- nungen haben es steuerlich betrachtet in sich. Oft kommt es wegen Arbeitszimmer & Co. zum Streit mit dem Fiskus. Jahre hat es gedauert, bis klar war: Anteilige Nutzung und damit der Abzug von Betriebsausgaben für ein nur teilweise betrieblich genutztes Ar- beitszimmersindnichtdrin.Dafürdürfenauch Selbstständigemit eigenen Betriebsräumen die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich geltend machen. Kürzlich ging abermals eine Auseinandersetzung vor dem Finanzgericht Köln gut für den Steuerzahler aus. Zwar betraf der Fall eine Arbeitneh- merin und auch nur die Frage möglicher Spekulationserträge – also als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Unternehmer mit Arbeitszimmer in ihrem Eigenheim sollten das Urteil aber als willkommene Erinnerung aufnehmen, mal ihren Steuerberater auf die Angelegenheit anzusprechen. Denn steuerlich gibt es für sie hier zusätz- l i c h einige böse Fallen zu umrunden – wenn auch nicht die Kapitalertragsteuer. Spekulationsgewinne fallen in der Regel nicht an Erst die gute Nachricht – für Arbeitnehmer wie Selbstständige: Zumindest Steuern auf Kapitalerträge fallen beim Verkauf einer selbst bewohnten Eigentumswohnung nicht an, selbst wenn für das Arbeitszim- mer in den Vorjahren Werbungskosten in Höhe von 1.250 Euro angesetzt worden waren und das Eigenheim innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wird. Dieses Urteil fällten die Kölner Fi- nanzrichter. Das häusliche Arbeitszimmer sei in den privaten Wohnbereich integriert und kein selbstständiges Wirtschaftsgut, befanden die Richter. Außerdem stehe eine Besteuerung „auch im Wertungswi- derspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1“. Übrigens ist die von den Kölner Finanzrichtern nun fest- gelegte Vorgabe nicht neu, aber offenbar wenig bekannt. Sie steht in Textziffer 39 eines BMF-Schreibens aus dem Jahr 2000. Massive Belastungen drohen durch Einkommensteuer Nun die schlechte Nachricht für alle Selbstständigen mit be- trieblich genutzten Räumen im Eigenheim: Für sie liegt in der Einkommensteu- er eine Kostenfalle, die meist völlig unerwartet zuschnappt. Machen Selbstständige nämlich Betriebsausgaben für ein häusliches Arbeits- zimmer, einen Lager- oder Archivraum oder sonstige Geschäfts- räume im Eigenheim geltend, müssen sie bedenken, dass solche Räume durch die aus- schließlich betriebliche Nutzung automatisch zum Betriebsvermögen werden. Auch wenn also steuerlich über Jahre hin- weg alles glatt geht, das Finanzamt die Abzüge durchwinkt und Unternehmer sich über eine hübsche Steuerersparnis freuen: Wird die selbstständige Tätigkeit eingestellt oder das Eigenheim verkauft, besteuert der Fiskus den Wertzuwachs der betrieblich genutzten Räumlichkeiten zum vollen Ein- kommensteuersatz. Beim Immobilienverkauf macht der Be­ trieb einen Gewinn Dem Finanzamt dürfte diese Einnahme- quelle kaum entgehen. Berücksichtigt ein Selbstständiger in seiner steuerlichen Gewinnermittlung eine Abschreibung für betriebliche Räume in seinem privaten Ei- genheim als Betriebsausgaben, ist der Fis- kus spätestens damit über möglicherwei- se dem Betriebsvermögen zuzurechnende Räumlichkeiten informiert. Die entspre- chende Zuordnung passiert automatisch bei Aufgabe oder Veräußerung des Betriebs oder wenn Unternehmer ihre Immobilie verkaufen – zumeist völlig überraschend. Gerade in Zeiten wachsender Immobilien- und Grundstückspreise steigt die Gefahr für solche teuren Überraschungen sogar noch. In Boomregionen sind Arbeitszimmer steuerlich Sprengstoff Ein betrieblich genutzter Raum im Haus- halt des Selbstständigen zählt nur dann nicht zum Betriebsvermögen, wenn der Marktwert der betrieblich genutzten Fläche maximal 20 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht und höchstens 20.500 Euro beträgt. Das Problem: Beim Ermitteln des Höchstwerts von 20.500 Euro gilt nicht nur der auf die betrieblichen Räume ent- fallende Wert für das Gebäude, sondern auch der anteilige Wert am Grund und Boden (§ 8 EStDV). Der zur Besteuerung angesetzte betriebliche Gewinn errechnet sich also auch aus dem Wertzuwachs der Immobilie. Der mag zwar nicht exorbitant sein, ist aber vielerorts über die Jahre und Jahrzehnte hinweg üppig. Wer mehr als 20 Prozent Wohnfläche betrieblich nutzt und dazu noch in einer Boomregion wie Mün- chen, Hamburg oder Berlin wohnt, für den wird die Besteuerung des Wertzuwachses auf einen Schlag schmerzhaft teuer. Und nicht nur Boomregionen sind riskant. Da DAS QUARTAL 1.19 24 THEMEN IM FOKUS