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Vermietung an Angehörige
Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich (an Angehörige) vermietet, kann damit in großem Umfang Steu-
ern sparen. Die Regelungen hierzu waren sehr kompliziert und wurden von der Finanzverwaltung kritisch betrachtet. Durch eine
Neuregelung durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 ist die verbilligte Vermietung (an Angehörige) ab dem Veranlagungs-
zeitraum nun deutlich vereinfacht worden.
THEMEN IM FOKUS
DAS QUARTAL 3.12
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chungsgesetz 2011 gilt die Wohnraumver-
mietung nun als vollentgeltlich, wenn die
Miete mindestens 66 % der ortsüblichen
Miete beträgt. In diesem Fall können Wer-
bungskosten im Zusammenhang mit der
verbilligten Vermietung vollständig abgezo-
gen werden. Liegt die Miete unter der 66-
%-Grenze, handelt es sich um eine teilent-
geltliche Vermietung und Werbungskosten
können nur anteilig abgezogen werden. In
der Diskussion mit der Finanzverwaltung
spielt daher zukünftig nur die Höhe der orts-
üblichen Marktmiete eine Rolle.
Fazit.
Die Neuregelungen bieten mehr
Rechtssicherheit. Insbesondere der Wegfall
der Überschussprognose ist zu begrüßen. Es
sind jedoch weiterhin wichtige Punkte zu be-
achten, z. B. muss das Mietverhältnis weiter-
hin fremdüblich sein. Weiterhin ist die Er-
mittlung der ortsüblichen Miete auch in
Zukunft ein möglicher Streitpunkt. Hier
sollte nach Möglichkeit auf einen aktuellen
Mietspiegel zurückgegriffen werden.
Betrug die Miete mindestens 56 % (bis ein-
schließlich 2003: 50 %), aber weniger als
75 % der ortsüblichen Marktmiete, so war
eine Überschussprognose auf 30 Jahre zu
erstellen. War das Ergebnis dieser Prognose
positiv, so konnten die Werbungskosten in
voller Höhe angesetzt werden, andernfalls
trat die gleiche Rechtsfolge (anteiliger An-
satz der Werbungskosten) ein wie bei Mie-
teinnahmen bis zu 56 % der ortsüblichen
Marktmiete.
Bei einer Miete ab 75 % der ortsüblichen
Marktmiete konnte bei einer Vermietung
grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungs-
absicht ausgegangen werden. In diesem Fall
wurden die Werbungskosten in voller Höhe
in Ansatz gebracht. Neben der Frage nach
der ortsüblichen Miete, bot regelmäßig die
Überschussprognose Streitpotenzial mit der
Finanzverwaltung. Die Überschussprognose
beruhte für den Prognosezeitraum von 30
Jahren auf Schätzungen der zu erwartenden
Einnahmen und Werbungskosten.
Rechtslage ab 2012.
Ab 2012 entfällt eine
solche Überschussprognose komplett. Nach
der Neuregelung durch das Steuervereinfa-
Vermietung an Angehörige.
Zunächst ist
darauf hinzuweisen, dass die Regelungen
nicht auf den Bereich der Vermietung an
nahe Angehörige beschränkt sind. Stattdes-
sen kann auch der an Fremde vermietende
Steuerpflichtige hiervon betroffen sein, falls
er verbilligt vermietet. In der Praxis hat sich
bisher jedoch gezeigt, dass nur die Vermie-
tung an nahe Angehörige eine besondere
Bedeutung in diesen Zusammenhängen hatte.
Als nahe Angehörige gelten insbesondere
Ehegatten, Eltern und Kinder, Großeltern und
Enkelkinder, Schwiegereltern und Schwie-
gerkinder, Geschwister sowie Verschwägerte.
Voraussetzungen für steuerliche Anerken-
nung.
Grundvoraussetzung für die steuer-
rechtliche Anerkennung von Vertragsver-
hältnissen zwischen nahen Angehörigen
waren in der Vergangenheit und werden
auch in der Zukunft sein, dass die Verträge
bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart
worden sind und sowohl die Gestaltung als
auch die tatsächliche Durchführung des Ver-
einbarten dem zwischen Fremden Üblichen
entsprechen. Die Frage, was zwischen Frem-
den üblich ist, beinhaltet dabei nicht eine
verbilligte Vermietung. Diese ist vielmehr
Bestandteil der Prüfung der Einkünfteerzie-
lungsabsicht. Die Einkünfteerzielungsab-
sicht ist zentraler Punkt der oben bereits er-
wähnten Neuregelung.
Bisherige Rechtslage.
Die Einkünfteerzie-
lungsabsicht stand bis zum 31.12.2011 in Ab-
hängigkeit vom Verhältnis der verbilligten
Miete zur ortsüblichen Miete. Die ortsüb-
liche Marktmiete bezog sich dabei auf die
Warmmiete, also inklusive der Nebenkosten.
Betrug die Miete weniger als 56 % (bis ein-
schließlich 2003: 50 %) der ortsüblichen
Marktmiete, so war das Mietverhältnis zwin-
gend aufzuteilen in einen entgeltlichen und
einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten
konnten nur anteilig im Verhältnis der tat-
sächlichen Miete zur ortsüblichen Markt-
miete abgesetzt. Erreichte die Miete z. B. nur
40 Prozent des ortsüblichen Niveaus, konn-
ten auch nur 40 Prozent der Wohnungs
kosten berücksichtigt werden.
Bei Fragen sprechen Sie bitte
Ihren zuständigen Steuerberater an.